Cadre de vie et décoration

Pourquoi Arras est-elle une ville d’appartements et de locataires ?

Par Blog Arras 29 avril 2026 13 min de lecture

Coupe d’un immeuble arrageois : logements, propriétaires et locataires

Le parc de logements arrageois ne ressemble pas à celui d’une ville moyenne ordinaire : deux logements sur trois y sont des appartements, et près de deux résidences principales sur trois sont occupées par des locataires. Cet article explique d’où vient cette structure, ce que l’histoire de la ville y a inscrit et ce que la comparaison avec les communes voisines permet de comprendre. Il ne dit rien des prix, des loyers ni de l’état du marché immobilier, faute de données fiables sur ce point. Il s’appuie sur une série statistique publique dont le millésime remonte à 2015 et dont certaines lignes n’ont pas pu être reconstituées : les ordres de grandeur y comptent davantage que la décimale, et ils suffisent largement à expliquer le mécanisme.

Le parc de logements arrageois, une ville d’appartements

Compter les logements d’une commune passe pour un exercice froid, il en dit pourtant long sur la manière dont on y habite. À Arras, le recensement dénombrait 22 866 logements en 2015, dont 20 135 résidences principales, soit 88,1 % du total. La structure du parc y est très marquée : 14 873 appartements pour 7 899 maisons, soit 65,0 % d’un côté et 34,5 % de l’autre. Une commune de cette taille est plus souvent pavillonnaire que collective, ce qui rend le cas arrageois digne d’explication. Les autres textes consacrés au cadre de vie à Arras abordent d’autres facettes de la même question. Le fil suivi ici est plus étroit : la forme du bâti, le statut de ceux qui l’occupent, et ce qui relie les deux.

Ce que recouvre exactement la notion de résidence principale

Avant de commenter un pourcentage, il faut savoir sur quoi il porte. Une résidence principale désigne le logement occupé de façon habituelle et à titre principal par un ménage : l’adresse où l’on vit, pas celle où l’on passe des vacances. Le total des logements, lui, additionne ces résidences principales, les résidences secondaires et les logements vacants. À Arras, les 20 135 résidences principales de 2015 représentaient 88,1 % du parc total. Le reste, un peu moins de 2 800 logements, relevait de ces deux autres catégories, dont la source ne donne pas le détail. Cette précision cadre la suite : les parts de propriétaires et de locataires ne se calculent que sur ce sous-ensemble, jamais sur le parc entier.

Pourquoi une ville-centre concentre les appartements

Le mécanisme est d’abord une affaire de sol disponible. Arras s’étend sur environ 11,63 km², ce qui est peu, et sa densité atteignait 3 501,4 habitants au kilomètre carré en 2015 ; rapportée aux 42 875 habitants de 2023, elle avoisinerait 3 686 habitants au kilomètre carré, ce calcul restant officieux. Sur un territoire aussi contraint, hérité d’une ville longtemps enserrée dans ses fortifications, la construction se fait en hauteur plutôt qu’en étalement. S’y ajoute la logique des centres anciens : immeubles de rapport, maisons divisées en plusieurs logements et opérations collectives d’après-guerre produisent mécaniquement de l’appartement. Le pavillon, lui, réclame de la parcelle, donc des communes où il en reste. Le résultat n’a rien d’une singularité : c’est le profil classique d’une ville-centre, simplement plus prononcé ici qu’ailleurs.

Ce qu’une part de 65 % ne dit pas

Une proportion aussi nette invite aux raccourcis, il vaut mieux les désamorcer tout de suite. Savoir que 65,0 % des logements sont des appartements ne renseigne ni sur leur taille, ni sur leur confort, ni sur la part relevant du logement social. Cela ne dit pas davantage comment ils se répartissent entre les quartiers : un immeuble du centre reconstruit dans l’entre-deux-guerres et une barre des années 1960 comptent pour une même unité statistique alors qu’ils n’ont presque rien en commun. Un pourcentage décrit une forme, pas une qualité de vie. La série disponible autorise une lecture d’ensemble solide, et interdit toute conclusion sur la valeur des logements. C’est une limite à assumer, pas un défaut à masquer.

Attention : les chiffres détaillés du parc de logements arrageois cités ici portent sur l’année 2015, seul millésime communal complet qui ait pu être consulté. Ils décrivent une structure durable, pas une situation instantanée.

Logement à Arras, la place déterminante des locataires

Le second trait du parc arrageois est plus rare encore que le premier. En 2015, sur les 20 135 résidences principales, 13 168 étaient occupées par des locataires et 6 615 par des propriétaires, soit respectivement 65,4 % et 32,9 %. L’addition de ces deux parts ne donne pas 100 % : il subsiste une fraction de ménages logés gratuitement, que la source consultée ne détaille pas. La majorité locataire est donc massive, sans être totale. Une population qui déménage souvent renouvelle aussi plus vite les adhérents des clubs et des structures de quartier ; les textes consacrés à la vie sportive et associative arrageoise prolongent cette observation sur un autre terrain. Reste à comprendre pourquoi la balance penche autant.

Propriétaires et locataires, ce que dit la répartition

Le statut d’occupation n’est pas un simple état civil du logement : il commande une bonne part des comportements résidentiels. Un ménage propriétaire s’installe dans la durée, supporte seul les gros travaux et pèse dans les décisions de copropriété. Un ménage locataire arbitre autrement : il change de logement plus facilement, dépend d’un bailleur pour l’entretien lourd, adapte son adresse à sa situation professionnelle. Quand deux résidences principales sur trois relèvent du second cas, la commune connaît une rotation résidentielle soutenue et une demande permanente de petits et moyens logements. Le tableau ci-dessous met en regard chaque donnée observée et ce qu’elle éclaire du fonctionnement de la ville.

Donnée du parc arrageois (2015)	Ce qu’elle éclaire
65,0 % d’appartements	Un territoire communal restreint, bâti en hauteur plutôt qu’en étalement
65,4 % de locataires	Une rotation résidentielle soutenue, une demande continue de petits logements
32,9 % de propriétaires	Une minorité stable, exposée aux règles de travaux et aux charges de copropriété
88,1 % de résidences principales	Un parc réellement habité, peu tourné vers l’usage secondaire
7,9 % de logements d’avant 1919	L’empreinte de la destruction de 1914-1918 sur l’âge du bâti

L’effet du pôle universitaire et de l’emploi public

Deux moteurs entretiennent cette demande locative, et tous deux tiennent à la fonction de la ville. Arras accueille le siège de l’Université d’Artois et un pôle de plus de 4 000 étudiants répartis entre quatre composantes, auxquelles s’ajoutent quatre résidences universitaires gérées par le CROUS. En 2015, la tranche des 15 à 29 ans formait déjà le groupe d’âge le plus nombreux, avec 24,8 % de la population. Le second moteur est administratif : Arras est la préfecture du Pas-de-Calais, et non une sous-préfecture, et l’administration publique, l’enseignement, la santé et l’action sociale y réunissaient 20,5 % des établissements. Étudiants, agents mutés et jeunes actifs partagent un même besoin : un logement disponible vite, pour une durée indéterminée. La location y répond mieux que l’accession.

Ce que le statut d’occupation change au quotidien

La conséquence la plus concrète se joue au moment des travaux. Dans un logement loué, les décisions portant sur la toiture, les menuiseries ou le ravalement appartiennent au propriétaire, l’occupant n’ayant la main que sur l’aménagement intérieur et l’entretien courant. À Arras, cette répartition prend une importance particulière parce qu’une large part du centre est couverte par un site patrimonial remarquable et par des périmètres de protection au titre des abords de monuments historiques. Toute intervention modifiant l’aspect extérieur y suppose une autorisation préalable, soumise à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France, un avis conforme sans lequel rien ne peut être délivré. Le locataire subit ces règles sans les instruire, tandis que le propriétaire en assume les démarches et les délais.

L’âge du parc de logements, façonné par la reconstruction

Voici le chiffre le plus parlant de toute la série, et le moins intuitif pour qui se promène sur les places. Seuls 1 581 logements arrageois, soit 7,9 % des résidences principales, avaient été achevés avant 1919. Dans une ville dont la silhouette paraît ancienne, la proportion surprend, jusqu’à ce qu’on se rappelle qu’elle fut détruite aux trois quarts pendant la Première Guerre mondiale. Le patrimoine emblématique en porte la trace autant que le logement ordinaire, comme le montre le dossier consacré à l’inscription du beffroi d’Arras au patrimoine mondial, édifice reconstruit en béton armé après sa destruction en 1914. Ce que le recensement mesure n’est donc pas un goût architectural : c’est une destruction inscrite dans la période d’achèvement des bâtiments.

Seulement 7,9 % de logements antérieurs à 1919

La date de 1919 n’est pas choisie au hasard par la statistique publique : elle sépare partout en France le bâti d’avant la Première Guerre mondiale de tout ce qui a suivi. Dans la plupart des villes anciennes, cette première tranche pèse lourd. À Arras, elle tombe sous les 8 %, ce qui constitue en soi un fait historique documenté par une donnée de logement. L’ancienneté visible n’est pas l’ancienneté comptable : une façade dont les formes remontent au XVIIe siècle peut abriter un immeuble enregistré comme postérieur à 1919, parce que c’est à cette date que les murs ont été relevés. Le recensement date la construction, pas le style. Cette nuance explique à elle seule l’écart entre l’impression du promeneur et le tableau statistique.

La vague de construction de 1946 à 1970

L’autre tranche extraite de la série éclaire la suite de l’histoire. Entre 1946 et 1970, 7 528 logements ont été achevés à Arras, soit 37,7 % des résidences principales de 2015 : plus du tiers du parc habité provient de ce seul quart de siècle. La période correspond à la reconstruction d’après le second conflit, puis à la croissance urbaine qui a porté la population communale à son maximum historique, 49 144 habitants en 1968. Ces deux tranches sont les seules extraites de la source : les logements achevés entre 1919 et 1945, puis après 1970, ne sont pas chiffrés ici, et il serait faux de présenter ces pourcentages comme un ensemble complet. Le schéma qui suit met en regard les trois dimensions du parc en signalant ce qui manque.

Le parc de logements arrageois. INSEE, Dossier complet de la commune d’Arras, recensement 2015. La troisième barre est une série incomplète, présentée comme telle et jamais comme un total.

Ce que la figure fait apparaître tient en une observation simple : les deux grands partages du parc arrageois, appartement contre maison et location contre propriété, penchent du même côté et dans des proportions presque identiques, tandis que la chronologie du bâti reste en pointillé. Deux certitudes et une zone d’ombre, voilà l’état exact de la connaissance disponible. La conséquence pratique est nette : les parts d’appartements et de locataires peuvent être citées telles quelles, celles des périodes de construction doivent toujours être présentées comme des fragments, jamais additionnées pour reconstituer un total. Une série incomplète reste utilisable, à condition de dire où elle s’arrête.

Un bâti qui paraît ancien et qui est souvent une reconstruction

Le point mérite d’être posé sans détour, car il est la clé de lecture de toute la ville. Les façades que l’on admire autour de la Grand’Place et de la place des Héros ne sont pas d’origine : elles sont le produit d’une reconstruction à l’identique menée entre 1919 et 1934, sous la direction de l’architecte Pierre Paquet. Les extérieurs ont été rétablis dans leur aspect antérieur, les intérieurs traités plus librement, faute de relevés précis d’avant guerre. L’ensemble compte 155 maisons portées par 345 piliers d’arcades, avec ses pignons à volutes. Une exception subsiste au numéro 49 de la Grand’Place, l’Hôtel des Trois Luppars, daté de 1467. Ce qui se lit comme un décor du XVIIe siècle est donc, pour l’essentiel, un chantier de l’entre-deux-guerres.

Le logement arrageois entre ville-centre et communes voisines

Un parc de logements ne s’explique jamais dans les limites d’une seule commune, surtout quand cette commune est le cœur d’une agglomération. La courbe démographique arrageoise en fournit la démonstration la plus directe : après le sommet de 1968, la population municipale a reculé jusqu’à 38 983 habitants en 1990, avant de remonter pour atteindre 42 875 habitants en 2023. Ce creux ne correspond à aucun dépeuplement du territoire : il traduit un desserrement, des ménages quittant la ville-centre pour les communes environnantes sans quitter le bassin de vie. Neuf communes bordent directement Arras, Achicourt, Anzin-Saint-Aubin, Beaurains, Dainville, Duisans, Saint-Laurent-Blangy, Saint-Nicolas, Sainte-Catherine et Tilloy-lès-Mofflaines. C’est là que sont allés s’installer ceux qui cherchaient la maison que le centre ne pouvait pas leur offrir.

Le desserrement lu dans la courbe démographique

Le desserrement urbain désigne ce phénomène par lequel une ville-centre perd des habitants au profit de sa périphérie immédiate, alors même que l’agglomération continue de croître. À Arras, il se lit à livre ouvert dans la série des recensements : 49 144 habitants en 1968, 46 483 en 1975, 41 736 en 1982, 38 983 en 1990, puis une remontée régulière. Les causes habituelles se cumulent : diffusion de l’automobile, coût du foncier au centre, aspiration à la maison individuelle, terrains constructibles à côté. La structure du parc en est la conséquence directe : la ville-centre a développé son parc collectif et locatif, la périphérie a capté la demande pavillonnaire. Une précision de méthode s’impose : le dossier statistique communal donne 49 180 habitants pour 1968 là où la série longue en donne 49 144, écart qui interdit de mélanger les deux séries.

Trois périmètres statistiques à ne jamais confondre

C’est ici que se glissent la plupart des erreurs de lecture, et elles sont de taille. Trois périmètres coexistent autour d’Arras et ne mesurent pas la même chose : la commune comptait 42 875 habitants en 2023, l’unité urbaine 88 911 et la Communauté urbaine d’Arras 109 884, soit un chiffre multiplié par plus de deux et demi. Pour le logement, l’écart est aussi net : la Communauté urbaine totalisait 56 377 logements en 2023 pour 51 242 ménages, dont 91,0 % de résidences principales et 7,8 % de logements vacants, tandis que l’unité urbaine en comptait 47 149. Un chiffre sans périmètre ne veut rien dire : un chiffre communal ne se compare jamais à un chiffre intercommunal.

Ce que la comparaison avec la périphérie permet de dire

Une comparaison reste possible, à condition d’en énoncer les limites avant d’en tirer parti. À l’échelle de la Communauté urbaine, 54,7 % des résidences principales étaient occupées par leur propriétaire en 2023 ; dans la seule commune d’Arras, cette part s’établissait à 32,9 % en 2015. Ces deux valeurs ne relèvent ni du même millésime ni du même territoire, si bien qu’elles ne peuvent pas être soustraites l’une de l’autre : elles indiquent un ordre de grandeur, celui d’un renversement du profil résidentiel entre le centre et la couronne. Le centre loue, la périphérie possède, pour le dire vite. C’est aussi ce qui justifie que la planification s’élabore au niveau intercommunal, la Communauté urbaine d’Arras étant compétente pour le plan local d’urbanisme intercommunal : les logiques de logement traversent les limites communales bien plus qu’elles ne les respectent.